Garage vermieten und Steuer: Was Sie angeben müssen und was Sie absetzen können

Wer eine Garage oder einen Stellplatz vermietet, verdient damit Geld — und das Finanzamt möchte davon wissen. Die gute Nachricht: Der Aufwand hält sich in Grenzen, und ein Teil der Einnahmen lässt sich durch Kosten neutralisieren. Zwei Dinge werden allerdings regelmäßig falsch dargestellt: dass es eine Bagatellgrenze gäbe, unterhalb derer man nichts angeben muss, und dass Vermietung immer umsatzsteuerfrei sei. Beides stimmt bei Stellplätzen so nicht. Dieser Beitrag ordnet die Regeln ein und ersetzt keine Steuerberatung.

Mieteinnahmen gehören in die Anlage V

Einnahmen aus der Vermietung einer Garage, eines Stellplatzes oder einer Tiefgaragenbox zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Sie werden in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung erfasst, unabhängig davon, ob Sie daneben angestellt, selbstständig oder in Rente sind.

Die verbreitete Freigrenze gibt es hier nicht

Immer wieder liest man von einer Grenze von 520 Euro, bis zu der Mieteinnahmen steuerfrei blieben. Diese Regelung existiert, sie steht in R 21.2 Abs. 1 der Einkommensteuer-Richtlinien — sie gilt aber ausdrücklich nur für die vorübergehende Vermietung von Räumen innerhalb der selbst genutzten Wohnung. Auf eine dauerhaft vermietete Garage lässt sie sich nicht übertragen. Wer 60 Euro im Monat einnimmt, hat 720 Euro im Jahr zu erklären, auch wenn der Betrag klein wirkt.

Ob am Ende Steuer anfällt, ist eine andere Frage. Zunächst wird der Überschuss ermittelt: Einnahmen minus Werbungskosten. Erst dieser Überschuss fließt in das zu versteuernde Einkommen und wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz belegt.

Was Sie gegenrechnen können

Alles, was durch den vermieteten Platz veranlasst ist, zählt als Werbungskosten nach § 9 EStG. In der Praxis sind das:

Zur Abschreibung

Haben Sie die Garage gekauft, können Sie den Gebäudeanteil über die Nutzungsdauer abschreiben. Für Gebäude im Privatvermögen sieht § 7 Abs. 4 EStG in der Regel zwei Prozent jährlich vor, bei Fertigstellung vor 1925 zweieinhalb Prozent. Der auf den Grund und Boden entfallende Kaufpreisanteil ist nicht abschreibbar und muss herausgerechnet werden. Bei einer geerbten oder lange im Bestand befindlichen Garage lohnt der Blick in alte Unterlagen, ob eine Bemessungsgrundlage noch ermittelbar ist.

Der Punkt, der überrascht: Umsatzsteuer

Die Vermietung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Satz 2 derselben Vorschrift nimmt davon aber ausdrücklich die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen aus. Eine Garage oder ein Stellplatz ist damit, anders als eine Wohnung, im Grundsatz umsatzsteuerpflichtig.

Die Ausnahme: Garage zur Wohnung

Vermieten Sie die Garage an denselben Mieter, dem Sie auch die Wohnung vermieten, gilt sie als Nebenleistung zur steuerfreien Wohnraumvermietung und teilt deren Schicksal — dann bleibt auch die Garagenmiete umsatzsteuerfrei. Entscheidend ist der enge Zusammenhang zwischen beiden Verhältnissen. Vermieten Sie den Platz dagegen an einen Dritten, der bei Ihnen nicht wohnt, greift diese Ausnahme nicht.

Warum es die meisten trotzdem nicht betrifft

In der Praxis führt das selten zu einer Umsatzsteuerpflicht, weil die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG greift. Wer im Vorjahr nicht mehr als 25.000 Euro Umsatz hatte und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet, weist keine Umsatzsteuer aus und muss keine abführen. Diese Grenzen gelten seit dem 1. Januar 2025; davor lagen sie bei 22.000 beziehungsweise 50.000 Euro.

Relevant wird das Thema, wenn Sie mehrere Plätze vermieten oder daneben andere unternehmerische Einnahmen haben — die Umsätze werden zusammengerechnet, nicht je Tätigkeit getrennt betrachtet. Wer eine Photovoltaikanlage betreibt und nebenbei zwei Stellplätze vermietet, sollte die Summe im Blick behalten.

Was das konkret bedeutet

Ein Beispiel zur Einordnung: Sie vermieten einen Tiefgaragenplatz für 80 Euro im Monat, also 960 Euro im Jahr. Dem stehen anteilig 120 Euro Hausgeld, 40 Euro Grundsteuer und in diesem Jahr 150 Euro für ein neues Torschloss gegenüber, zusammen 310 Euro. Zu versteuern sind dann 650 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 30 Prozent bleiben rund 195 Euro Steuer — der Rest bleibt bei Ihnen.

Für die Umsatzsteuer gilt in diesem Fall die Kleinunternehmerregelung, sofern Sie keine weiteren unternehmerischen Umsätze haben. Sie stellen also 80 Euro in Rechnung, nicht 80 Euro plus Umsatzsteuer.

Was Sie aufbewahren sollten

Halten Sie den Mietvertrag, die Kontoauszüge mit den Mieteingängen und die Belege für Ausgaben zusammen. Wer die Miete bar kassiert, sollte Quittungen ausstellen — im Zweifel muss man die Einnahmen belegen können, und ein Kontoeingang ist der einfachste Nachweis. Eine simple Tabelle mit Datum, Betrag und Zweck reicht für die Anlage V vollkommen aus.

Fazit

Die steuerliche Seite ist überschaubar: Einnahmen in die Anlage V, Kosten gegenrechnen, bei der Umsatzsteuer in aller Regel über die Kleinunternehmerregelung erledigt. Die zwei Fallen sind die vermeintliche 520-Euro-Grenze, die für Garagen nicht gilt, und die Annahme, Vermietung sei automatisch umsatzsteuerfrei. Wenn Sie mehrere Plätze vermieten oder unsicher sind, wie Ihre Konstellation einzuordnen ist, klären Sie das einmalig mit einer Steuerberatung — danach ist es Routine.

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