Garagenmietvertrag: Was hineingehört und welche Klauseln unwirksam sind

Ein Garagenmietvertrag ist kein Wohnraummietvertrag. Das klingt nach einer Formalie, ist aber der wichtigste Unterschied überhaupt: Er entscheidet darüber, wie schnell Sie kündigen können, ob eine Mieterhöhung an Grenzen gebunden ist und welche Klauseln überhaupt wirksam sind. Wer beides vermischt, verliert genau die Flexibilität, die das Vermieten eines Stellplatzes attraktiv macht. Dieser Beitrag zeigt, was in den Vertrag gehört, und ersetzt keine Rechtsberatung.

Warum die Trennung von der Wohnung entscheidend ist

Vermieten Sie Garage und Wohnung an dieselbe Person, kommt es darauf an, ob das in einem Vertrag oder in zwei getrennten Verträgen geschieht. Stehen beide in einer Urkunde, gilt die Garage als Teil der Wohnraummiete. Damit greift das gesamte soziale Mietrecht: Kündigung nur bei berechtigtem Interesse, gesetzliche Kündigungsfristen, Schutz vor kurzfristiger Beendigung.

Liegt dagegen ein eigenständiger Stellplatzvertrag vor, handelt es sich um ein gewöhnliches Mietverhältnis über eine sonstige Sache. Die Folge: Es kann nach § 580a Abs. 1 Nr. 1 BGB spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des Folgemonats gekündigt werden, ohne dass Sie einen Grund nennen müssen.

Die Falle bei nachträglicher Trennung

Zwei getrennte Urkunden reichen allein nicht immer. Wurden beide Verträge am selben Tag mit demselben Mieter geschlossen und ist die Garage Teil derselben Wohnanlage, spricht eine Vermutung dafür, dass ein einheitliches Mietverhältnis gewollt war — mit der Folge, dass die Garage doch dem Wohnraummietrecht folgt. Wer die Trennung wirklich will, sollte sie im Vertrag ausdrücklich festhalten und die Verträge nicht zeitgleich abschließen.

Diese Punkte gehören hinein

Die Mietsache genau bezeichnen

Adresse, Lage und, wenn vorhanden, die Nummer des Stellplatzes. In einer Tiefgarage mit vierzig Plätzen ist „ein Stellplatz in der Tiefgarage" zu unbestimmt und führt bei Streit über den richtigen Platz zu unnötigem Ärger. Ergänzen Sie, was übergeben wird: Schlüssel, Torfernbedienung, Chipkarte, jeweils mit Stückzahl.

Miete, Fälligkeit, Kaution

Nennen Sie den Betrag, den Zahlungstermin und das Konto. Üblich ist die Zahlung im Voraus bis zum dritten Werktag des Monats. Eine Kaution ist zulässig und in Höhe von ein bis zwei Monatsmieten üblich; die für Wohnraum geltende Begrenzung auf drei Monatsmieten nach § 551 BGB gilt für den reinen Stellplatzvertrag nicht, sollte aber als Orientierung dienen — überzogene Kautionen schrecken Interessenten ab.

Laufzeit und Kündigung

Sie haben zwei Wege. Ein unbefristeter Vertrag mit der gesetzlichen Frist ist der Normalfall und für beide Seiten unkompliziert. Eine Befristung lohnt, wenn absehbar ist, dass Sie den Platz zu einem bestimmten Zeitpunkt selbst brauchen, etwa weil ein Kind den Führerschein macht oder ein Umbau ansteht. Der Vertrag endet dann automatisch, ohne dass gekündigt werden muss.

Was der Mieter darf

Regeln Sie die zulässige Nutzung ausdrücklich. Der Standardfall ist das Abstellen eines betriebsbereiten und zugelassenen Kraftfahrzeugs. Alles darüber hinaus sollten Sie benennen, gerade weil es häufig vorkommt:

• Lagerung von Reifen, Fahrrädern oder Gartenmöbeln — erlaubt oder nicht
• Abstellen nicht zugelassener oder nicht fahrbereiter Fahrzeuge
• Lagerung von Kraftstoff, Gasflaschen oder anderen brennbaren Stoffen
• Arbeiten am Fahrzeug, insbesondere Ölwechsel
• Untervermietung an Dritte

Der letzte Punkt wird oft vergessen und ist der, der später am meisten Ärger macht. Ohne Regelung streiten Sie im Zweifel darüber, ob der Mieter den Platz weitergeben durfte.

Zustand bei Übergabe

Ein kurzes Protokoll mit Datum, Unterschriften und zwei, drei Fotos genügt. Halten Sie fest, ob Tor und Beleuchtung funktionieren und ob es vorhandene Schäden gibt. Wer das versäumt, trägt bei der Rückgabe die Beweislast dafür, dass ein Kratzer im Tor vorher nicht da war.

Klauseln, die nicht funktionieren

Auch außerhalb des Wohnraummietrechts gilt die Inhaltskontrolle für vorformulierte Verträge nach den §§ 305 ff. BGB. Wer eine Vorlage mehrfach verwendet, nutzt Allgemeine Geschäftsbedingungen — und die dürfen den Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen. Regelmäßig problematisch sind:

• Pauschaler Haftungsausschluss für jede Art von Schaden. Die Haftung für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit lässt sich formularmäßig nicht ausschließen.
• Überwälzung sämtlicher Instandhaltung auf den Mieter. Die Erhaltung der Mietsache ist nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB Sache des Vermieters; das komplett umzukehren, hält einer Kontrolle nicht stand.
• Automatische Verlängerung mit langer Bindung. Eine stillschweigende Verlängerung ist möglich, sollte aber mit einer kurzen Kündigungsfrist kombiniert sein.
• Frei bestimmbare Mieterhöhung. Eine Klausel, die Ihnen erlaubt, die Miete nach Belieben anzuheben, ist unwirksam. Wer Anpassungen will, vereinbart eine konkrete Staffel mit Beträgen und Zeitpunkten.

Was Sie beim Musterformular beachten sollten

Kostenlose Vorlagen aus dem Netz sind ein brauchbarer Ausgangspunkt, aber viele davon sind Wohnraumverträge mit gestrichenen Absätzen. Achten Sie darauf, dass die Vorlage tatsächlich für Garagen oder Stellplätze gedacht ist — erkennbar daran, dass sie keine Betriebskostenabrechnung, keine Schönheitsreparaturen und keine Regelungen zur Mietpreisbremse enthält. Diese Punkte gehören nicht in einen Stellplatzvertrag und stiften nur Verwirrung.

Fazit

Der Vertrag darf kurz sein. Zwei Seiten reichen, wenn sie das Wesentliche klar benennen: welcher Platz, welche Miete, welche Frist, welche Nutzung, welcher Zustand. Wichtiger als Vollständigkeit ist die saubere Trennung von einem eventuellen Wohnraumvertrag — daran hängt Ihre Flexibilität. Und je genauer die erlaubte Nutzung beschrieben ist, desto seltener müssen Sie später darüber diskutieren.

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